A importância do contrato de locação residencial

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O intuito deste artigo é levar ao leitor informações jurídicas de forma clara e precisa, acerca da relevância da elaboração de um contrato de aluguel.

Lei do Inquilinato

Desde 1991 a Lei 8.245 (Lei do Inquilinato) estabeleceu regras a serem seguidas pelo Locador e Locatário, com a finalidade de atender a Função Social do Contrato, trazendo equilíbrio para a relação contratual, designando direito e deveres e atendendo a vontade das partes, sem onerar excessivamente apenas uma delas.

Porque devo fazer um contrato de aluguel?

As pessoas erram por não possuirem conhecimento de determinados atos, e isto, poderá acarretar prejuízos e danos na maioria das vezes irreparáveis.

A Lei do Inquilinato traz os ditames específicos para o ato negocial de contrato de locação residencial, esteja ciente destas regras.

Já imaginou ser cobrado indevidamente, por exemplo, para corrigir problemas estruturais da casa ou apartamento que alugou?, obrigações estas que são exclusivamente do Locador.

Nesta mesma linha de raciocínio, imagine que o Locador paga por problemas nas instalações da casa ou apartamento, causadas unicamente por mau uso do locatário.

Um outro exemplo clássico, seria na devolução do imóvel, o locador e locatário entram em conflito pelo estado de conservação do imóvel, e não possuem a documentação da vistoria para resolver facilmente.

Para que possa refletir um pouco mais, tive um recente caso de uma cliente, que em menos de um mês que estava morando na casa que alugou, recebeu um notificação extrajudicial de ordem de despejo do imóvel, sendo obrigada a sair definitivamente, por causa do latido de seu cachorro que importunava a proprietária. Mas o que fazer com o valor do depósito?, com os móveis novos que terão que ser desmontados e depreciados? e com a despesa do caminhão da mudança? caberia danos morais? O que estabeleceu o contrato de locação entre as partes?.

Pois bem, são muitas as hipóteses e vários exemplos para demonstrar a importância de elaborar o contrato de locação residencial e não apenas fazer um acordo verbal “de boca”, que não tem validade e nem respaldo no mundo jurídico.

Aprenda que para dizer o direito é preciso provar, e nada melhor que um documento assinado pelas partes, ajustando e firmando o acordo entre eles.

Estrutura do Contrato de Aluguel

Não há complexidade em fazer um contrato de aluguel, existem apenas alguns requisitos indispensáveis que precisam constar no corpo do documento, veja quais são:

> Qualificação das Partes

Para qualificar as partes, é necessário informar os dados pessoais do locador e locatário, tais como: nome, documento de identificação, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço. Vale ressaltar, que as partes precisam ser capazes para o ato nos termos do que dispõe o código civil, assim obtendo validade.

> Objeto do Contrato

Nada mais é do que os dados do imóvel que está locando, endereço completo com CEP.

> Termo de Vistoria

Etapa fundamental, serve para comprovar o estado de conservação do imóvel no momento da contratação. Poderá ser elaborado um relatório como anexo, especificando item por item, complementando com fotos que deverão ser bem armazenadas.

Ao concluir a vistoria, as partes deverão assinar neste relatório que estão de acordo, devendo o locatário zelar para a preservação do imóvel.

Na devolução do imóvel, cada item deverá ser analisado, os que sofrerem avaria deverão ser reparados pelo Locatário, caso tenha sido por ele originado.

> Valor do Aluguel

Firmar o valor de forma numérica e por extenso, estabelecer prazo de vencimento e forma de pagamento.

> Multa e Juros por Inadimplemento

Deverá ser pontuado, qual a multa e qual o juros será cobrado se o aluguel não for pago em dia.

> Reajuste contratual sobre o valor do Aluguel

Nos termos da Lei poderá ser ajustado o valor do aluguel, a cada 12 meses corrigido monetariamente. Esta informação deverá constar em cláusula específica e ser bem esclarecida para evitar resoluções futura.

> Quem paga as Despesas?

O Artigo 22 da Lei 8.245/91 descreve quais despesas são de obrigatoriedade do Locador, por exemplo: pagar taxas da administração imobiliária se houver, assim como impostos e taxas, bem como prêmio do seguro de incêndio, salvo disposição em contrário.

Já o artigo 23 dispõe sobre os deveres do locatário, por exemplo, pagar as despesas de consumo de luz, gás, água e esgoto, dentre outras.

Mesmo a lei explicitando as obrigações é importante abrir um tópico com as cláusulas abarcando sobre os deveres do Locador e outro tópico para os deveres do locatário.

> Garantias de pagamento no contrato de locação

A garantia é um instrumento a ser utilizado para evitar o prejuízo pela falta de pagamento por impossibilidade do locatário de honrar com o valor do aluguel.

São elas:

  • Garantia de Locação / Caução

A garantia de locação mais usual, também conhecido como depósito caução, é o valor pago no ato da contratação para garantir o pagamento do aluguel, caso o locatário não cumpra com este. Poderá ser acordado entre as partes, mas geralmente é o valor de 3 aluguéis mais as despesas, ficando a critério do Locador pontuar quais são estas.

Se o contrato de aluguel for cumprido sem inadimplência, este valor deverá ser devolvido para o locatário, corrigido pelo índice monetário previamente acordado.

  • Fiador

É uma terceira pessoa envolvida no contrato, que ficará responsável em casos de inadimplência, podendo ser responsabilizado civilmente em decorrência disto.

  • Seguro Fiança

É uma apólice de seguro contratada para evitar prejuízos ao locador pela inadimplência do locatário. Não é muito viável ao locatário, pelo custo das parcelas do seguro que terá que arcar sem possibilidades de receber o reembolso do valor findando a apólice.

> Prazo de Vigência

Dependerá da vontade das partes, mas, geralmente cumpre o período de 30 meses.

> Multa por quebra do contrato

A multa rescisória é o valor cobrado pela parte que não cumpre o contrato, podendo ser o Locatário ou o locador.

O contrato deverá dispor sobre o prazo e a forma de aviso sobre a rescisão contratual, estabelecendo o valor à ser cobrado pela parte infratora.

Destarte, a Lei do Inquilinato permite ao Locador utilizar do instrumento denominado Ação de Despejo, para tirar do imóvel o locatário que não cumprir com os termos do contrato e da lei. Fique atento!

> Foro de eleição de Litígio

Escolher qual o local, onde será demandado uma possível ação judicial em casos de conflitos entre as partes.

> Assinatura e Registro

Por fim, após uma minuciosa analise do que está sendo firmado entre as partes, todos deverão assinar o contrato reconhecendo firma de suas assinaturas em cartório, ficando cada um com uma via.

Cumpre salientar, a importância de colher as assinaturas de no mínimo duas testemunhas, para dar força ao contrato perante o ordenamento jurídico.

Conclusão

Caro leitor, pôde constatar neste artigo o quão precioso é firmar um contrato de locação residencial por escrito, tendo por finalidade resguardar seus direitos e a vontade das partes no momento do ato negocial.

Sucesso e Bons Negócios!!!

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